Vender una vivienda heredada en Ourense: trámites y decisiones previas

Heredar una vivienda en Ourense no es solo recibir unas llaves. Antes de poder venderla, alquilarla o quedársela, hay que aceptar la herencia, pagar los impuestos correspondientes y cambiar la titularidad en el Registro de la Propiedad y en el Catastro. Son trámites que suelen coincidir con un momento personal delicado, y conviene abordarlos con orden para no alargar el proceso ni cometer errores que compliquen una venta futura.

Esta guía repasa los pasos previos a la venta de una vivienda heredada en Ourense: qué documentación se necesita, cómo funciona el Impuesto de Sucesiones en Galicia, qué ocurre con la plusvalía municipal, qué decisiones hay que tomar cuando hay varios herederos y qué impuesto se paga al vender. No sustituye el asesoramiento de un notario, un gestor o un abogado especializado en herencias: cada caso tiene particularidades (testamento, número de herederos, cargas sobre el inmueble) que conviene revisar de forma individual.

Qué hay que hacer antes de poder vender: aceptar y adjudicar la herencia

Una vivienda heredada no se puede vender hasta que la herencia se ha aceptado y adjudicado formalmente. En la práctica, esto significa:

1. Obtener el certificado de defunción y el certificado de actos de última voluntad, que indica si existe testamento.
2. Localizar el testamento ante notario o, si no existe, tramitar la declaración de herederos.
3. Hacer un inventario de los bienes y valorarlos, incluida la vivienda.
4. Liquidar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
5. Firmar la escritura de aceptación y adjudicación de herencia ante notario, en la que los herederos se reparten los bienes.
6. Inscribir la vivienda a nombre de los nuevos propietarios en el Registro de la Propiedad y actualizar la referencia catastral.

Solo después de este proceso la vivienda puede escriturarse de nuevo a nombre de un comprador. Empezar a preparar la venta (fotos, anuncio, visitas) es compatible con estos trámites, pero la firma final de la compraventa requiere tener la herencia ya aceptada e inscrita.

El Impuesto de Sucesiones en Galicia: plazos y bonificaciones que debe conocer un heredero en Ourense

El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones es un tributo cedido a las comunidades autónomas y en Galicia lo gestiona la Axencia Tributaria de Galicia (ATRIGA). Algunos puntos clave para un heredero en Ourense:

• Plazo: seis meses desde el fallecimiento para presentar el modelo 650 de autoliquidación. Se puede solicitar una única prórroga de otros seis meses si se pide dentro de los cinco primeros meses, aunque genera intereses de demora sobre la cuota a ingresar.
• Dónde se presenta: en la oficina tributaria correspondiente a la residencia habitual de la persona fallecida, no necesariamente en Ourense si el causante residía en otra comunidad.
• Reducciones por parentesco: cónyuges, hijos mayores de 21 años y ascendientes (Grupo II) cuentan con una reducción de 1.000.000 € sobre la base imponible; los hijos menores de 21 años (Grupo I) tienen una reducción algo mayor. Hermanos, tíos, sobrinos y otros colaterales (Grupo III) tienen reducciones más limitadas, y los parientes más lejanos (Grupo IV) no tienen reducción por parentesco.
• Reducción por vivienda habitual del fallecido: cuando la vivienda heredada era la residencia habitual del causante y la adquieren determinados familiares, existe una reducción adicional de entre el 95 % y el 99 % de su valor, con un límite de 600.000 €, siempre que se cumplan los requisitos de parentesco y de mantenimiento de la vivienda durante los cinco años siguientes.
• Documentación habitual: certificado de defunción, certificado de últimas voluntades, testamento o declaración de herederos, título de adquisición del inmueble, recibo del IBI o certificación catastral, y justificantes de cuentas bancarias y deudas del fallecido.

Estas reducciones son generales y dependen del grado de parentesco, del patrimonio previo del heredero y de si se cumplen los requisitos legales. El importe final debe calcularlo un notario, un gestor o un asesor fiscal a partir del caso concreto; este artículo no sustituye ese cálculo. Puede consultarse la normativa y los modelos oficiales en la sede de la Axencia Tributaria de Galicia (ATRIGA).

Cambiar la titularidad: Registro de la Propiedad y Catastro

Una vez pagado el Impuesto de Sucesiones y firmada la escritura de aceptación y adjudicación, quedan dos trámites administrativos antes de poner la vivienda en el mercado con garantías:

• Inscripción en el Registro de la Propiedad, para que la vivienda conste a nombre de los herederos. Sin esta inscripción, no se puede vender ante notario con seguridad jurídica plena.
• Actualización en el Catastro, que suele solicitarse a través de la propia notaría o mediante la Sede Electrónica del Catastro, para que la referencia catastral y el titular queden actualizados de cara al IBI y a futuras operaciones.

Cuando la herencia ya estaba liquidada por el Impuesto de Sucesiones y solo falta formalizar una aceptación y adjudicación posterior, ATRIGA exige además la presentación del modelo 660, que no conlleva pago y no tiene plazo fijo, pero es necesario para completar el trámite.

La plusvalía municipal al heredar en Ourense

Además del Impuesto de Sucesiones, heredar una vivienda urbana obliga a liquidar el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal. Es un impuesto de gestión municipal, por lo que en Ourense lo recauda el Concello a través de Facenda Municipal, y su ordenanza fija el plazo de presentación y las posibles bonificaciones.

Como criterio general para toda España:

• En las herencias, quien debe declarar y pagar es la persona que adquiere la vivienda (el heredero), no el fallecido.
• El plazo habitual para declarar en caso de herencia es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable en muchos ayuntamientos hasta un año si se solicita a tiempo.
• Solo se paga si el suelo se ha revalorizado desde la última transmisión; si no hay incremento de valor, puede declararse la no sujeción, aportando la documentación que lo acredite.
• Muchas ordenanzas municipales prevén bonificaciones cuando la vivienda heredada era la residencia habitual del fallecido y la reciben familiares directos.

Los porcentajes de bonificación, los plazos exactos y el tipo de gravamen aplicable dependen de la ordenanza fiscal vigente en Ourense en el momento de la transmisión, por lo que conviene confirmarlos directamente con Facenda Municipal del Concello de Ourense antes de calcular el importe a pagar.

Cuando hay varios herederos: decisiones antes de vender

Es habitual que una vivienda se herede entre varios hermanos u otros familiares, lo que genera una comunidad de bienes sobre el inmueble hasta que se decide qué hacer con él. Antes de poner la vivienda en venta conviene que los herederos acuerden:

• Vender en conjunto, repartiendo el precio según el porcentaje de cada uno, que es la opción más habitual cuando todos están de acuerdo en desprenderse del inmueble.
• Que uno o varios herederos compren la parte de los demás, si alguno quiere quedarse la vivienda y los otros prefieren recibir su parte en dinero.
• Alquilar la vivienda mientras se decide, si no hay urgencia y se quiere obtener una renta durante el proceso.
• Solicitar una valoración objetiva del inmueble, como paso previo para que el reparto o la venta se basen en un precio de mercado realista y no en estimaciones dispares entre herederos.

Cuando no hay acuerdo entre los copropietarios, la vía legal es la división de la cosa común, que puede acabar en una subasta judicial del inmueble; por eso suele ser más práctico buscar un acuerdo entre las partes y, si es necesario, apoyarse en un mediador o en el propio notario antes de llegar a ese extremo.

Qué paga el heredero al vender: el IRPF sobre la ganancia patrimonial

Cuando finalmente se vende la vivienda heredada, la persona que la vende (el heredero, ya como propietario) debe declarar en su IRPF la ganancia o pérdida patrimonial generada por la venta. De forma resumida:

• La ganancia se calcula como la diferencia entre el valor de transmisión (el precio de venta, menos gastos e impuestos asociados a la venta) y el valor de adquisición, que en una vivienda heredada es el valor que se declaró a efectos del Impuesto de Sucesiones, más los gastos e impuestos que se pagaron entonces (incluida la plusvalía municipal satisfecha al heredar).
• Si la vivienda se vende por un precio superior a ese valor de adquisición, existe ganancia patrimonial y tributa en el IRPF del vendedor.
• Si el fallecido tenía más de 65 años y la vivienda era su residencia habitual, esa circunstancia no exime al heredero cuando es él quien vende después; la exención por reinversión o por mayores de 65 años se aplica a quien vende siendo su propia vivienda habitual, no a la del causante.

Este es un resumen orientativo. El cálculo exacto de la ganancia patrimonial, las posibles exenciones y su efecto en la declaración de la renta deben revisarse con un asesor fiscal, ya que dependen de la fecha de adquisición, del valor declarado en su día y de la situación personal de cada heredero.

Cómo acompaña Guerrero Inmobiliaria la venta de una vivienda heredada en Ourense

Vender una vivienda heredada suele combinar una carga administrativa importante con una decisión personal no siempre sencilla. Desde Guerrero Inmobiliaria acompañamos a los herederos en la parte comercial de este proceso: ofrecemos una valoración del inmueble basada en el mercado de Ourense, ayudamos a decidir entre vender, alquilar o mantener la vivienda mientras se resuelven los trámites, y nos encargamos de la comercialización cuando la familia decide vender.

Si ha heredado una vivienda en Ourense y quiere conocer su valor de mercado o resolver dudas sobre cómo empezar, puede solicitar una valoración sin compromiso a través de nuestra página de Vende tu inmueble o contactar directamente con nuestro equipo.