¿Es posible rescindir un contrato de alquiler por fuerza mayor?
¿Qué es desistir en un contrato de alquiler?
El desistimiento de un contrato de alquiler es el derecho o facultad de finalizar el contrato sin que haya penalización. Para ello, se deben cumplir los plazos establecidos.
La LAU permite el desistimiento del contrato de arrendamiento por parte del inquilino una vez hayan transcurrido seis meses de la entrada en vigor del mismo. Para hacerlo, el arrendatario deberá avisar con 30 días de antelación.
Además, la LAU permite fijar en el contrato que, en caso de desistimiento, el inquilino deba indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta por cada año del contrato que reste por cumplir.
Rescindir el contrato de alquiler por fuerza mayor
El concepto de fuerza mayor es, según aparece recogido en el artículo 1.105 del Código Civil, “los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables”.
Con la crisis económica derivada de la pandemia, algunos abogados opinan que algunos inquilinos podrán acogerse a la cláusula ‘rebus sic stantibus’ (mientras continúen así las cosas), que permite que los contratos de alquiler de vivienda de larga duración podrán revisarse e incluso rescindirse cuando ocurran circunstancias nuevas que alteren las condiciones del contrato.
Estos son requisitos para poder alegar ‘rebus sic stantibus’:
- Una alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplimiento del contrato en relación con las previstas en el tiempo de la celebración.
- Que produzca una situación de desequilibrio duradera y continuada en el tiempo que rompa el equilibrio de las prestaciones entre las partes.
- Las circunstancias deben ser imprevisibles.
- Haber actuado de buena fe, efectuando un proceso de negociación previo.
- Ausencia de dolo y culpa.
Sin embargo, a la hora de la verdad, rescindir un contrato de alquiler por fuerza mayor es posible dependiendo del caso en concreto y no es frecuente que los inquilinos puedan acogerse a esta vía.
¿Cuándo te pueden rescindir un contrato de alquiler?
La LAU establece unos determinados casos en los que el propietario podrá rescindir el contrato de pleno derecho antes de tiempo y sin penalizaciones:
- Falta de pago de las rentas o suministros.
- Falta de pago de la fianza o su actualización.
- El subarriendo o la cesión inconsentidos.
- La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
- Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
- Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando.
Además, en algunos casos, el propietario podrá recuperar la vivienda una vez transcurrido el primer año del contrato si necesita la casa para él mismo o para sus familiares de primer grado de consanguinidad o adopción, e incluso para su cónyuge en el supuesto de que así lo determine una sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
¿Qué pasa si el dueño quiere rescindir el contrato?
El dueño podrá rescindir el contrato de alquiler si el inquilino no cumple con lo pactado en el contrato o, en algunos casos, si necesita la casa para él mismo o para sus familiares.
¿Cómo echar a un inquilino por fin de contrato?
Si ha finalizado el contrato de arrendamiento y el inquilino no quiere abandonar la vivienda, habrá que acudir al auxilio judicial y emprender un proceso de desahucio. Para ello, se necesitarán abogado y procurador.
¿Cómo rescindir un contrato de alquiler por incumplimiento?
Si el inquilino no paga la renta o la fianza, efectúa obras que requieren permiso por parte del propietario o realiza actividades molestas, delictivas o insalubres en el piso alquilado, estará incumpliendo el contrato y se podrá rescindir.